Öffentliche Hand und Wohnungsmarkt

Im nachstehenden Beitrag soll versucht werden, die Notwendigkeit einer Beeinflussung des Wohnungsmarkts und/oder einer Teilnahme an demselben durch die öffentliche Hand zu begründen und einzugrenzen, sowie die hiefür verfügbaren Instrumente nach ihrer Wirksamkeit und Effizienz zu bewerten.

Zu diesem Zweck scheinen Aussagen zu folgenden Teilbereichen erforderlich:

• Grundsätzliche Notwendigkeit staatlicher Intervention in die Wirtschaft
• Definition möglicher Ziele einer öffentlichen Wohnungsmarktintervention
• Erfassung jener Wirtschaftsbereiche, die für den Wohnungsmarkt von wesentlicher Bedeutung sind
• Bewertung theoretisch verfügbarer Marktinterventionsinstrumente

Abschließend werden die auf der Summe der vorgenannten Überlegungen aufbauenden Vorschläge des Verfassers dargestellt.

Die Funktion des Staates

Die öffentliche Hand als politische Struktur moderner Staaten vertritt nach außen die Interessen der Staatsbürger gegenüber anderen Staaten und sorgt im Inneren für einen Ausgleich zwischen den individuellen und Gruppeninteressen.

Die Form der Wahrnehmung dieser öffentlichen Aufgabe im Bereich der Wirtschaft schwankt zwischen dem Extrem des "Nachtwächterstaats", der lediglich die (Rechts-)Sicherheit der Bürger überwacht, ohne sozialpolitisch orientierte ökonomische Zielvorgaben zu entwickeln, und jenem anderen der zentralistischen Planwirtschaft, die, ausgehend von postulierten sozioökonomischen Zielen, diese unter Umgehung marktwirtschaftlicher Prozesse direkt anzusteuern versucht.

Beide Varianten müssen aus heutiger Sicht als ungenügend bezeichnet werden:

Die ledigliche Sicherung der Funktionsfähigkeit eines im übrigen völlig ungehemmten freien Markts durch den Staat führt zwar u.U. zu beschleunigter Kapitalakkumulation aber auch zu extremen sozialen Spannungen. In ihrer modernen Version unterstellt diese Anschauung, daß eine unbehindert funktionierende Wirtschaft indirekt auch eine effiziente Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Leistungen herbeiführt.

In letzter Konsequenz wird der Wirtschaft erste Priorität eingeräumt.

Als Antithese hiezu leidet die Verwirklichung sozialer und wirtschaftlicher Grundrechte mittels einer staatlichen Planwirtschaft an der psychologisch bedingten Schwierigkeit, nachhaltige Produktions- und Produktivitätssteigerungen ohne entsprechende materielle Kompensation zu erzielen, an der Unmöglichkeit, "von oben" die wahren Bedürfnisse der Bevölkerung zu bestimmen, an den enormen Reibungsverlusten der Umsetzung zentraler Planvorgaben und an dem Fehlen der Knappheitsanzeige der Ressourcen über marktmäßig determinierte Preise.

Die Fähigkeiten, über die jeder "homo oeconomicus" verfügt, werden unterdrückt.

Es wäre nun auch im Idealfall eines aufgeklärten Staates naiv, anzunehmen, daß dieser nur um das Wohl seiner Bürger besorgt ist. Jede Regierungs- und Verwaltungsstruktur entwickelt ebenso wie ihre einzelnen Funktionäre und Beamten einen Selbsterhaltungstrieb. Macht sucht ihren Bestand zu sichern. Dazu ist das Interesse der Umsetzungsorgane komplementär. Aus der Interessenlage dieser Machtkaskade ergibt sich sowohl eine tendenzielle Ausweitung staatlicher Einflußnahme als auch eine fortschreitende Aufstockung der personellen Besetzung (Parkinsonsches Gesetz), die einer numerischen Reduktion, auch nach einer Erfüllung ihrer Aufgaben, weitgehend widersteht.

Aus anderer Sicht ist das Verhältnis von Zielvorstellungen einer künftigen Entwicklung, die mehrheitlich innerhalb der Bevölkerung registriert werden können, zu jenen Zielen, die der jeweiligen Führungsschicht vorschweben, von Bedeutung.

Da menschliche Verhaltensmuster und daher auch Zielvorstellungen relativ konstant sind und - außer unter autoritärem Druck - nur langsamen Veränderungen unterliegen, stoßen Zielbestimmungen, die von den herrschenden Zuständen wesentlich abweichen, auf mehrheitlich starken Widerstand. Führungsschichten, die den Rhythmus einer für die Mehrheit nachvollziehbaren Entwickung übermäßig beschleunigen wollen, verlieren in demokratischen Gesellschaften ihre Legitimationsbasis.

Andererseits entstehen in Gesellschaften, die keine definierbare Entwicklungsrichtung kennen, Unsicherheit, Beliebigkeit und Antagonismen. Eine Beschränkung der Staatsführung auf die Umsetzung eines amorphen Mehrheitswillens tendiert zu statischem "Auf-der-Stelle-Treten".

Für ein demokratiepolitisch akzeptables Verhältnis zwischen Regierenden und Regierten scheint daher von größter Bedeutung, daß

• visionäre Langzeitkonzepte durch überschaubare mittelfristige Programme ergänzt werden,
• eine möglichst umfassende Diskussion von Zielvarianten durch die Bevölkerung gefördert wird,
• die Tätigkeit von Regierung und Verwaltung anhand von rationalen Kriterien weitgehend transparent und nachvollziehbar gemacht wird und
• die jeweiligen Inhaber der delegierten Macht des "Souveräns" ihre Machtausübung als "civil service" also als Dienst für die Gemeinschaft verstehen.

Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der öffentlichen Hand ist auf möglichste Effizienz zu dringen, um jenen Teil der volkswirtschaftlichen Produktion, der für staatliche Koordinierungs- und Kontrollfunktionen aufgewendet wird, auf ein Minimum zu beschränken. Als Leitbild einer derartigen bürgernahen Struktur hätte des Ideal eines "lean state" also eines leistungsfähigen, effizienten, aber ballastarmen Staates zu wirken.

Gesellschaftliche Grundziele

Eine Entscheidung gegen die beiden genannten extremen Wirtschaftssysteme und für ein z.B. als soziale Marktwirtschaft bezeichnetes konsensfähiges Wirtschaftssystem kann rationalerweise nur auf der Grundlage einer axiomatischen Zielvorgabe erfolgen, da auch die beiden Extreme theoretisch funktionsfähig sind. Für dieses Axiom bietet sich auf der Grundlage der bisherigen Entwicklung der Gesellschaftsgeschichte und unter Beschränkung auf rein materielle Aspekte etwa die Formel "Größtmöglicher Wohlstand bei größtmöglicher Gerechtigkeit" an.

Die beiden Ansprüche sind potentiell widersprüchlich: um die individuelle Leistungsbereitschaft maximal anzuspornen, scheint die Möglichkeit zur positiven materiellen Differenzierung vom gesellschaftlichen Durchschnitt gemeinhin unerläßlich. Die individuelle Aussicht auf relativen Reichtum bringt Produktivitätszuwächse für die Gesamtwirtschaft mit sich. Eine Gerechtigkeit im Sinne einer materiellen Gleichstellung wird hiedurch unmöglich gemacht.

Primäre materielle Unterschiede können durch familiäre Umstände, durch individuelle Begabung, Initiative, Beharrlichkeit und durch äußere Rahmenbedingungen bedingt sein.

Eine nachträgliche Uniformierung ursprünglich unterschiedlicher Lebensstandards über den Weg einer staatlichen Umverteilung würde den individuellen Leistungswillen lähmen und damit das gesamtwirtschaftliche Potential verringern.

Will die Gesellschaft daher eine maximale Approximation an das formulierte Doppelziel, so darf sie weder das Huhn der goldenen Eier schlachten, noch es zum reißenden Tiger mutieren lassen.

Die Synthese aus dem historischen Kampf zwischen den Extremen des Manchester-Liberalismus und des zentralstaatlichen Kommunismus scheint daher - aus der Sicht des Produzenten (des Arbeiters im weitesten Sinne) und des Konsumenten - eine des Grades:

Welches Verhältnis zwischen Höchst- und Mindesteinkommen scheint dem Durchschnittsbürger (oder der untersten ökonomischen Schicht) noch akzeptabel ?

Welches Verhältnis zwischen durchschnittlichen und Mindesteinkommen scheint der Bevölkerung - noch - angemessen ?

Über welches Einkommen müßte eine Person (ein Haushalt) mindestens verfügen, um ein "menschenwürdiges Leben" führen zu können ?

• Die erste der gestellten Fragen bezieht sich auf die Emotionalverträglichkeit der Einkommensverteilung ("Neidkomplex"). Ihre Beantwortung ist ökonomisch von geringer Aussagekraft, da aus ihr unmittelbar nicht hervorgeht, ob den untersten Einkommensschichten ein angemessener Lebensunterhalt möglich ist.
• Die zweite Frage schafft einen Bezug zwischen dem mehrheitlichen Einkommensniveau und jenem, das geeignet scheint, gesellschaftlich begründeten Mindestbedarfen gerecht zu werden. Die Armutsgrenze, jenseits der die Erfüllung dieser Mindestansprüche nicht mehr gewährleistet wäre, würde also als ein Prozentsatz der durchschnittlichen Einkommen festgelegt werden und damit jeweils Funktion des gesamtwirtschaftlichen Wohlstandsniveaus sein.
• Jede Antwort auf die dritte Frage erfordert umfangreiche Untersuchungen über die - immer willkürliche - Zusammensetzung eines Warenkorbs, der einer Mindestbedarfsdeckung genügen soll, sowie über die aktuellen Marktpreise seiner einzelnen Komponenten.

Eine Übereinstimmung der tatsächlichen Konsumpräferenzen der Nachfrager mit den vorgegebenen kann nicht gesichert werden. Zur laufenden Anpassung der determinierten Werte müssen diese (arbeitsaufwendigen) Erhebungen fortgeführt und/oder inflationär indexiert werden.

Offensichtlich müssen zur Definition jedes Armutsbegriffs aus den individuell empfundenen Bedürfnissen abgeleitete Mindestbedarfe destilliert werden, die aufgrund eines gesellschaftlichen Konsenses als verbindlich angesehen werden können. Diese sind immer Funktion des jeweiligen wirtschaftlichen Entwicklungsstandes und des herrschenden sozialen Bewußtseins.

Das Ziel einer sozialen Wohnungspolitik ist daher die Beseitigung der "Wohnungsarmut", das ist von Defiziten zwischen gesellschaftlich akzeptierten Mindeststandards und der realen Wohnraumversorgung.

Prinzipielle Annäherung an sozioökonomische Ziele

Eine Eingrenzung der ursprünglichen, von sozialpolitischen Vorgaben unbehinderten, unternehmerischen Freizügigkeit im kapitalistischen System ist im wesentlichen in folgenden Richtungen denkbar:

• Bodenrechtliche Nutzungsbeschränkungen
• Gewinn- und Vermögensbesteuerung
• Erweiterung der Arbeitnehmerrechte
• Förderung genossenschaftlicher Unternehmen
• Einrichtung parastaatlicher Unternehmen
• Einrichtung staatlicher Unternehmen

(Die Reihung entspricht etwa der zunehmenden Entfernung von rein kapitalistischen Rahmenbedingungen.)

Bewertungen von wohnungspolitischen Programmen und Maßnahmen können daher in dreierlei Hinsicht vorgenommen werden:

• Findet eine Verringerung der einkommensbedingten Ungleichheit in der Wohnraumversorgung statt ?
• Werden die individuellen Leistungsanreize gedämpft ?
• Sind die angesprochenen Instrumente effizient ?

Wohnungspolitische Interventionsbereiche der öffentlichen Hand

Die wichtigsten Bereiche potentieller Eingriffe der öffentlichen Hand zur Steuerung und Beeinflussung des Wohnungsmarkts oder Teilnahme an ihm betreffen Grund und Boden, Wohnbaufinanzierung und Wohnungsproduktion, den öffentlichen und privaten Wohnungsbestand, sowie - auf der Nachfrageseite - die Einkommensverteilung.

Grund und Boden

Die jedem Staat zur Verfügung stehende Gesamtbodenfläche muß zur Vermeidung nachteiliger Konkurrenzsituationen den diversen Nutzungsnachfragern in ausgewogenem Maße zugänglich sein.

Angesichts der notwendigen Verfügbarkeit einer Grundstücksfläche für die Errichtung jeder Wohnung haben Eingriffe der öffentlichen Hand auf dem Bodenmarkt bedeutende Auswirkungen auf die Wohnraumversorgung der Bevölkerung.

Für eine Bewertung einer möglichen Marktbeeinflussung sind folgende wesentliche Aspekte zu beachten:

Die Nutzungsmöglichkeiten des Bodens werden durch klimatische Faktoren, die Bodenbeschaffenheit und die topographischen Eigenheiten mitbestimmt.

Der Bodenvorrat ist naturgegeben begrenzt und kann im Gegensatz zu allen anderen für die Wohnraumversorgung benötigten Gütern nicht produziert werden.

Die aus der historischen Tradition entwickelten Verfügungsrechte und Besitzstrukturen weisen ein großes Beharrungsvermögen gegenüber öffentlichen Eingriffen auf.

Die effektiven Nutzungsarten ergeben sich auf einem ungesteuerten Markt durch Konkurrenz der Nachfrager über die Bodenrente. Diese ist schließlich die Grundlage für die Bildung von Marktpreisen für Grund und Boden.

Wohnbaufinanzierung

Im Zusammenhang mit der Wohnraumnutzung ergibt sich ein Finanzierungsbedarf in zweifacher Form. Während der Bau- und Bauvorbereitungszeit ist eine - relativ kurzfristige - Zwischenfinanzierung erforderlich, die üblicherweise geringen Staatsinterventionen unterliegt. Diese Zwischenfinanzierungskosten stellen einen Bestandteil der gesamten Wohnungsproduktionskosten dar.

Wesentlich bedeutsamer ist die Langzeitfinanzierung für den späteren Nutzer einer (Neubau-)Wohnung, da im allgemeinen die Wohnungsnachfrager nur über einen geringen Teil der Gesamtproduktionskosten in liquider Form verfügen. Für sie stellt sich die Notwendigkeit einer Verteilung der Produktionskosten über einen längeren Zeitraum, damit die resultierenden laufenden Belastungen tragbar werden.

Auf dem Kapitalmarkt werden die für diese Langzeitfinanzierung einsetzbaren Darlehen üblicherweise mit fixen oder variablen Zinssätzen angeboten, die - mit erheblichen Schwankungen - der inflationären Entwicklung folgen. Diese Schwankungen sind für den Wohnungsnachfrager von herausragender Bedeutung: steigt etwa der geforderte Zinssatz eines Darlehens mit 25jähriger Laufzeit von 8 % auf 10 % pro Jahr, so erhöht sich die laufende Belastung der Kreditnehmers um rund 18 %.

Angesichts der verschiedenartigen Komponenten der Nominalzinsen ist dieses System in seinen realen Auswirkungen für den Kapitalnachfrager nur schwer durchschaubar.

Da die tatsächliche Inflationsrate nur im nachhinein festgestellt werden kann, ist die reale Zinsbelastung des Darlehensnehmers immer erst nach Tilgung der Schuld ermittelbar. Sie ergibt sich aus dem Barwert aller Zahlungen minus der Darlehenssumme.

Bei den heute registrierten Zinssätzen kann die reale Gesamtzinsbelastung ebenso hoch wie die Kreditsumme werden oder diese sogar übersteigen. Das heißt, daß die Gesamtbelastung für einen Wohnungsnachfrager, der den Erwerb einer Eigentumswohnung zur Gänze über den Kapitalmarkt finanzieren muß, rund doppelt so groß ist, wie jene eines Barzahlers.

Aus den angeführten Gründen ist es daher nicht überraschend, daß der Bereich der Wohnbaufinanzierung zu den bevorzugten Interventionsbereichen der öffentlichen Hand zählt.

Wohnungsproduktion

Anläßlich eines Wohnungsneubaus fallen Grundkosten, Bauherstellungskosten, Außenanlagenkosten, Baunebenkosten und - in den meisten Fällen - die Umsatzsteuer an. Im Rahmen des gegenwärtig üblichen mehrgeschoßigen Sozialwohnungsbau nehmen die Bauherstellungskosten einen Anteil von etwa 60 % bis 70 % der Gesamtkosten ein.

Diese Kosten sind eine Funktion von quantitativen (Wohnungsgröße) und qualitativen Vorgaben (Ausstattung). Sie sind zusätzlich abhängig von der jeweiligen Relation zwischen Angebotskapazität und der nachfrageabhängigen Auftragslage in der Bauwirtschaft. Weiterhin spielen produktivitätssteigernde Bautechnologien und der Auslastungsgrad des sektoriellen Arbeitsmarkts eine preisbildende Rolle.

Da eine privatwirtschaftliche Errichtung von Wohnbauten einerseits der preisdämpfend wirkenden Konkurrenz, andererseits den Gefahren preissteigernder oligopolistischer Angebotspraktiken ausgesetzt ist, sind mehrfach Versuche unternommen worden, die Bauherstellungskosten über Eigenleistungen der Wohnungsnachfrager, durch genossenschaftliche Produktion und Nachfragebündelung und auf dem Wege offizieller Preisvorgaben zu reduzieren.

Wohnungsbestand

Wohnungsnachfrage kann durch Wohnungsneubau oder innerhalb des vorhandenen Bestands befriedigt werden.

Bei konstanter Bevölkerung entspricht der Wohnungsneubau der Summe von den gestiegenden (quantitativen) Ansprüchen an verfügbare Wohnfläche und dem Wegfall vorhandener Wohnungen durch Abriß und Zusammenlegung, sowie durch Umwidmung in wohnungsfremde Nutzungen.

Eine zusätzliche Nachfrage durch eine steigende Bevölkerungszahl kann sowohl eine Ausweitung des Neubauangebots als auch eine Belagsverdichtung in bereits genutzten Wohnungen bewirken.

Der Umfang des Wohnungsneubaus in Österreich gegenüber dem Bestand läßt sich anhand der folgenden Zahlen veranschaulichen: einem Wohnungsbestand von rund 3,3 Mio. Einheiten steht eine Neubauleistung von (1990) rund 36 500 Wohnungen gegenüber, also etwas über ein Prozent des Bestandes pro Jahr. Im Verhältnis zur Bevölkerung bedeutet dies knapp 5 Wohnungen pro 1000 Einwohner und Jahr.

Der Nettozugang läßt sich aufgrund fehlender Daten für Wohnungsverluste nur näherungsweise ermitteln: Der Vergleich der Fertigstellungsmeldungen mit den Mikrozensus-Bestandsdaten ergibt eine Verlustquote von etwa einem Drittel des Neubauvolumens, sodaß nur zwei Drittel des letzteren als Nettozugang verbleiben.

Da der jeweilige Wohnungsbestand zum allergrößten Teil belegt ist, dient nur die momentane Leerstandsreserve neben dem Neubauangebot der Befriedigung der Wohnraumnachfrage. Dieser Leerstand befindet sich aufgrund des Generationentauschs und der Wohnsitzmobilität der Bevölkerung in ständiger, aber langsamer Umschichtung. Teile derselben werden allerdings nicht effektiv angeboten, sondern mittelfristig anderwärtig genutzt oder aus mietrechtlichen oder spekulativen Gründen gehortet.

Der für ein adäquates Funktionieren des Wohnungsmarkts erforderliche Mindestleerstand ist theoretisch nicht bestimmbar. Anhand von internationalen Erfahrungen wesentlich mobilerer Bevölkerungen scheint jedoch ein Anteil von etwa 3 % effektiv zugänglichen Leerwohnungen ausreichend.

Wesentliches Klassifizierungsmerkmal innerhalb des Wohnungsbestands ist das Verhältnis Eigentümer - Nutzer. Hinsichtlich des Eigentümers ist die Unterscheidung zwischen öffentlichem, gemeinnützigem und privatem Eigentümer wegen der damit verbundenen Freiheitsgrade der Mietengestaltung von Bedeutung.

Die öffentliche Hand kann die Mieten ihrer Wohnungen nach wirtschaftlichen Erwägungen und politischen Rücksichtnahmen frei festsetzen und Zugangsbeschränkungen bestimmen.

Gemeinnützige Unternehmen müssen das - für die Mieter nicht immer günstige - Kostendeckungsprinzip laut Entgeltsrichtlinienverordnung anwenden.

Der private Eigentümer von Altbaumietwohnungen ist offiziell an das Mietrechtsgesetz gebunden. Nur die zahlenmäßig noch wenig ins Gewicht fallenden freifinanzierten Neubaumietwohnungen können nach reinen Marktgesetzen vermietet werden.

Neben den Mietwohnungen, die eher im städtischen Bereich vorherrschen, finden sich bereits mehrheitlich Eigentumswohnformen: Eigentumswohnungen, die auf einer Kombination von exklusivem Nutzungsrecht an einer Wohnung und Miteigentum an dem gemeinsamen Baugrund beruhen, sowie Eigenheime, die ein uneingeschränktes Wohnungseigentum repräsentieren.

Da die Wohnung das längstlebige Konsumgut darstellt, ist der private Anbieter von Mietwohnungen einer hohen Verwertungsunsicherheit ausgesetzt. Sollten sich die rechtlichen oder wirtschaftlichen Rahmenbedingugen nach dem Beginn der Verwertungsperiode wesentlich verändern, können seine Rentabilitätsberechnungen stark positiv oder negativ beeinflußt werden. Daher herrscht wegen der seit 1917 erlassenen Mietzinsbeschränkungen und der immer wieder neu formulierten Eingriffe der öffentlichen Hand in die privaten Verfügungsrechte eine nachhaltige Verunsicherung privater Investoren, die eine marktwirksame Teilnahme am Mietwohnungssektor in Österreich bisher verhindert. (Von allen 1989 fertiggestellten Mietwohnungen entfielen nur 14 % auf physische und 5 % auf juristische private Bauherren.)

Ob dies für den Wohnungsmarkt im allgemeinen oder die Wohnungsnachfrager im besonderen ein Nachteil ist, wird noch zu diskutieren sein.

Einkommenshöhe und -verteilung

Die dem Verständnis eines modernen Sozialstaats zugrundeliegende Mitverantwortung für eine angemessene Ausstattung seiner Bürger mit Gütern und Dienstleistungen erfordert eine Beobachtung der Mindesteinkommenshöhe in ihrem Verhältnis zu den Durchschnittseinkommen, bzw. zu dem postulierten Mindestwarenkorb (s.o.).

Grundsätzlich kann die Bresche zwischen "zu hohen" Preisen und "zu geringen" Einkommen durch Senkung ersterer oder durch Anheben letzterer überwunden werden.

Für die - scheinbare - Senkung von Marktpreisen privatwirtschaftlich erzeugter Produkte können entweder - explizite - öffentliche Subventionen eingesetzt oder öffentliche (Vor-)Leistungen ohne entsprechenden Marktpreis bereitgestellt werden (implizite Subventionen).

Unzureichende Individual- und Haushaltseinkommen können durch Transferzahlungen aus dem allgemeinen Steueraufkommen in ihrer Kaufkraft angehoben werden.

Über beide Formen ermöglicht der Staat dem Bürger einen erweiterten Marktzugang.

Nach dieser - sehr gerafften - Darstellung einiger Aspekte der wohnungswirtschaftlich relevanten Handlungsbereiche der öffentlichen Hand wird das wohnungspolitische Instrumentarium kritisch beleuchtet.

Bodenpolitische Instrumente

• Grundlegendes Instrument jeder Bodenpolitik ist die Raumordnung. Diese versucht, eine Abwägung der unterschiedlichen Nutzungsansprüche an den verfügbaren Boden (durch: Landwirtschaft, Industrie, Gewerbe, Wohnen, Infrastruktur, Erholungsgebiete, etc.) im Sinne eines größtmöglichen Gesamtnutzens für die Gemeinschaft zu implementieren.
  
• Genauere Vorgaben für potentielle - bauliche - Nutzungen enthalten die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne. Sie stipulieren spezifische Nutzungsarten und maximale bauliche Nutzungsgrade.
  
  Eine großzügige Widmung von Bauland für Wohnnutzung erhöht tendenziell das Angebot und damit die Verfügbarkeit von Bauland und drückt gleichzeitig das Preisniveau. In der Realität wird dieser Effekt häufig durch das Horten von gewidmeten Baulandflächen behindert; potentiell bebaubare Flächen werden in Erwartung einer künftigen Wertsteigerung oder späterer beabsichtigter Eigennutzung nicht dem Markt zugeführt.
  
  Diese scheinbare "Produktion" von Bauland stößt allerdings - im mitteleuropäischen Raum - bald an ökologische Grenzen: wenn offener Landschaftsraum immer weiter zurückgedrängt wird, so gehen seine Kontrastwirkung und sein Erholungseffekt zunehmend verloren, womit die Attraktivität des gesamten Lebensraums leidet.
  
• Besonders kritisch zu betrachten ist in diesem Zusammenhang die sprunghafte Wertsteigerung, die Grundstücke im Augenblick von Änderungen der zulässigen Nutzungsart oder -intensität erfahren.
  
  Da, wie oben bereits erwähnt, der erzielbare Marktpreis eine Funktion der künftigen Bodenrente ist, steigt dieser, wenn höherwertige Nutzungen (Gewerbe oder Wohnen statt Ackerbau) oder kompaktere Bauformen (höhere Geschoßflächenzahlen oder Bauklassen) durch eine Umwidmung ermöglicht werden.
  
  Durch einen derartigen Verwaltungsakt erwächst allerdings dem Liegenschafteigentümer ein Vermögensvorteil, dem keine eigene Leistung gegenübersteht. Ein allgemeiner Planwertausgleich zugunsten der öffentlichen Hand existiert nicht. Zusätzlich verpflichten sich die Gemeinden durch die Widmung von Bauland zur Ausführung der erforderlichen Infrastruktur, deren Kosten durch Anliegerbeiträge nur sehr unvollständig abgegolten werden.
  
  Auch Wertsteigerungen, die sich aus demographischen Veränderungen (Nachfragesteigerung durch Bevölkerungsdruck), der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung (Kaufkraftsteigerung) oder Präferenzänderungen der Nachfrager (relative Bevorzugung von Immobilien) ergeben, sind von Investitionen der jeweiligen Grundeigentümer unabhängig. Dennoch werden sie bei Privaten nur dann einer Besteuerung unterworfen, wenn Erwerb und Veräußerung innerhalb der sogenannten "Spekulationsfrist" erfolgen.
  
• Eine Stimulierung der Bereitschaft, gewidmetes Bauland auch tatsächlich auf dem Markt anzubieten oder direkt einer baulichen Nutzung zuzuführen, kann über eine zeitlich beschränkte, widerrufbare Widmung erzielt werden: wird die Liegenschaft innerhalb dieser Frist keiner Verwertung zugeführt, so verfällt die Wertsteigerung durch die Umwidmung. Das heißt, die ökonomische Privatisierung öffentlicher Leistungen würde in diesem Falle rückgängig gemacht.
  
• Eine oft geforderte Bevorratung von Bauland durch die öffentliche Hand kann kurzfristigen Verknappungserscheinungen auf dem Bodenmarkt entgegenwirken. Für sich allein ist diese Maßnahme allerdings nicht geeignet, "billigen" Baugrund zu schaffen.
  
  Will eine Gemeinde Baugrundstücke unter ihrem Marktwert zur Verfügung stellen - etwa, um sozialen Wohnungsbau zu ermöglichen - so mag der Erwerb von Grünland und seine nachfolgende Umwidmung in Bauland eine zielführende Maßnahme scheinen. Diese stößt jedoch bald an ihre ökologischen Grenzen. Zusätzlich erhebt sich die Frage, ob eine derartige Subventionierung im sozialen Sinne treffsicher sein kann, da immer nur ein kleiner Teil der Wohnraumbedürftigen in ihren Genuß kommen könnte.
  
• Eine letzte Möglichkeit zur Verringerung der durch eine bauliche Inanspruchnahme von Boden entstehenden finanziellen Belastung besteht in der Verfügung über ein Grundstück aufgrund eines vom Eigentümer gewährten Baurechts (d.i. praktisch ein langfristiges Pachtverhältnis zur baulichen Nutzung).
  
  Tatsächlich wird die anfänglich Belastung des Wohnungswerbers durch die Zahlung eines laufenden Bauzinses anstelle des - eventuell fremdfinanzierten - Kaufpreises für den Grund(-anteil) stark entlastet. Grundsätzlich übersteigt jedoch die Summe aller Bauzinszahlungen (insofern sie wertgesichert sind) bei genügend langer Laufzeit auch die wesentlich höheren Erwerbskosten.
  
  Somit wird der anfängliche Entlastungseffekt im Laufe der Zeit in sein Gegenteil verkehrt; d.h., à la longue ist der Käufer gegenüber dem Bauberechtigten im Vorteil.
  
  Ein völliger Entfall des Bodenzinses auf dem Hintergrund der Tatsache, daß der Boden nicht an Wert verliert und - der öffentlichen Hand - keinen Ertrag erwirtschaften muß, ist zwar für den jeweiligen Nutzer von Vorteil, vernachlässigt jedoch die differenzierte Wertschätzung unterschiedlicher Lagequalitäten durch die Nutzer.
  
  Daher würden Nachfrager von baulich identischen Wohnungen in schlechteren Lagen benachteiligt. Die Interessenten an - gleich teuren - Wohnungen in besserer Lage würden hingegen der Versuchung ausgesetzt, sich den "Zuschlag" mittels extraoffizieller Zahlungen oder durch Einflußnahmen zu sichern.
  
  Die Bodenrente hat also eine grundsätzliche Funktion als Anzeiger der Lagequalität. Auf diese sollte auch im Bereich des sozialen Wohnungsbestandes nicht verzichtet werden.

Finanztechnische Instrumente

Die Langzeitfinanzierung von Wohnbauten - sei es über die jeweiligen Bauträger, sei es direkt zugunsten der Nutzer - erfolgt unter marktwirtschaftlichen Bedingungen gegen die Entrichtung von Nominalzinsen, deren Höhe von der Inflationsrate, der relativen Nachfrage nach Kapital und den auch von der öffentlichen Hand beeinflußten Kreditmarkt-Rahmenbedingungen abhängen.

Schwankungen des Zinssatzes beeinflussen das finanzierte Bauvolumen in wesentlich stärkerem Ausmaß als es seine Veränderung erwarten ließe (s.o.).

Welche Instrumente stehen theoretisch zur Verfügung, um die Zinsbelastung des Nachfragers zu senken ?

• Die Bedingungen für Darlehen der öffentlichen Hand können z.B. wesentlich günstiger gestaltet werden, als auf dem Kapitalmarkt. Laufzeiten können verlängert, tilgungsfreie Perioden gewährt und geringere Zinsen vereinbart werden.
  
  Liegt der geforderte Zinssatz unter dem Marktsatz, ergibt sich der Effekt einer relativen Subvention; liegt er unter der Inflationsrate, so erhält der Darlehensnehmer eine absolute Subvention.
  
  Dies ist also auch schon bei den sogenannten "zinsenlosen Darlehen" der Fall, da eine rein nominelle Kapitaltilgung durch die i.a. fortschreitende Inflation zunehmend entwertet wird, weshalb die Kaufkraft aller Tilgungsraten für eine Wiederbeschaffung der finanzierten Wohnung nicht ausreicht. Für ein neuerliches Darlehen müßte daher auf zusätzliches öffentliches Kapital (Steueraufkommen) zurückgegriffen werden.
  
• Eine verführerische Möglichkeit, die laufende Belastung für den Darlehensnehmer zu verringern, ohne öffentliche Mittel in der Höhe des Darlehens lanffristig zu binden, besteht in der Form von Zins-(oder Annuitäts-)Zuschüssen.
  
  Bei dieser Modalität wird ein Teil der marktmäßigen Zinsen durch die öffentliche Hand übernommen und der Nachfrager bis auf einen als erträglich angesehenen geringeren Zinssatz entlastet.
  
  Die anfängliche Inanspruchnahme des öffentlichen Haushalts ist im Verhältnis zu dem ausgelösten Bauvolumen gering. Da jedoch die Zuschüsse für die gesamte Laufzeit der Kredite geleistet werden müssen, akkukumulieren sich die zahlreichen Einzelleistungen im Lauf der Jahre zu einer wesentlich größeren Gesamtbelastung für die öffentliche Hand.
  
  Ohne Einflußnahme auf die Höhe der Marktzinsen läuft dieses Förderungsmodell auf eine - teilweise - Bankensubvention hinaus.
  
• Die Gewährung von verlorenen Zuschüssen stellt einen einmaligen Vermögenstransfer zugunsten des Wohnungsnachfragers dar. Im Ausmaß des empfangenen Zuschusses verringert sich die notwendige Kapitalaufnahme und damit die entsprechende Zinsenbelastung.
  
  Auch in diesem Fall stellt sich das Problem einer teilweisen Abschöpfung von Subventionen durch die mit der Umsetzung eines Wohnbauvorhabens befaßten Institutionen: eine plötzlich verstärkte Nachfrage erlaubt den Anbietern von Grundstücken, Kapital und Bauleistungen, für diese Güter höhere Preise als unter gewöhnlichen Bedingungen zu verlangen.
  
• Schließlich kann die öffentliche Hand Vorschriften über die maximale Höhe von Zinssätzen - für Wohnbaudarlehen - erlassen. Wie bei allen administrierten Preisen ist jedoch darauf zu achten, daß sie der langfristigen Funktionsfähigkeit des Produzenten nicht die Basis entziehen. Sie werden von den betroffenen Unternehmen nur dann akzeptiert werden, wenn ihnen kompensatorische Deckungsbeiträge aus anderen Teilgeschäften zur Verfügung stehen.
  
  Ertragsbeschänkungen unter das Kostendeckungsniveau führen also zu Ausweichstendenzen in andere Bereiche und Preissteigerungen auf diesen. Sind solche Kompensationen unzugänglich, erleidet das betreffende Unternehmen einen Substanzverlust und tendiert seinem Ende zu.
  
  Ein Beispiel hiefür stellt das Bausparkassensystem dar, das nur mittels der staatlichen Bausparprämie funktionsfähig erhalten wird. Bei nach oben begrenztem Ertrag (Darlehenszinssatz nominell 6 % p.a.) können Anleger zu unter dem Marktsatz liegenden Sparzinsen nur gewonnen werden, wenn ihnen die genannte Prämie zugesichert wird.
  
  Eine Gemeinsamkeit traditioneller Finanzierungsformen und Förderungsmodelle besteht in der Beschränkung auf die Einhaltung einer erträglichen anfänglichen Belastung des Darlehensnehmers. Die weitere Einkommensentwicklung und die laufende Entlastung durch die inflationäre Entwicklung bei nominell konstanten Rückzahlungen wird üblicherweise außer Betracht gelassen.
  
  Zusätzlich wird in der wohnungspolitischen Diskussion zwischen einer erforderlichen Verteilung der momentanen Wohnungsproduktionskosten über einen längeren Zeitraum (ohne Förderung) und jener einer tatsächlich notwendigen Einkommensstützung (Förderung, Transfer) meist nicht unterschieden.

Instrumente zur Beeinflussung der Wohnungsproduktion

Das grundsätzliche Ziel jeder Intervention der öffentlichen Hand auf dem Gebiet der Wohnungsproduktion besteht in einer Kostenreduzierung derselben. Da eine Kostenkomprimierung der Baumaterialien selbst sehr weitreichende Einflußnahmen in den industriellen Produktionsapparat erfordern und eine Lohnkompression sozialen Gesichtspunkten widersprechen würde, scheint zunächst eine Beschränkung oder Eliminierung des (Bau-)Unternehmergewinns am ehesten erfolgversprechend.

• Eine völlige Ausschaltung des pivatwirtschaftlichen Unternehmers durch die Übernahme seiner Funktion seitens der öffentlichen Hand würde theoretisch eine Bauproduktion zu Kostenpreisen ermöglichen. In der Realität darf jedoch nicht übersehen werden, daß der Unternehmer eine wesentliche organisatorische, administrative und Kontrolleistung erbringt, die die öffentliche Hand nur durch Einsatz von Personal, das ebenfalls Kosten verursacht, kompensieren könnte.
  
  Im günstigsten Fall könnte also - bei Unterstellung gleicher Arbeitseffizienz des öffentlichen und privaten Personals - der Unternehmergewinn eingespart werden. Dieser beträgt aber im Regelfall nur wenige Prozent der Gesamtherstellungskosten.
  
• Eine Annäherung an die wenig praktikable direkte Erstellung von Wohnbauten durch öffentliches Personal stellt die Wahrnehmung der Bauherrenfunktion durch die öffentliche Hand dar (z.B. kommunaler Wohnbau). Diese Rechtsstruktur ermöglicht es zumindest theoretisch, die Eigentümerinteressen mit sozialpolitischen Kriterien zu verknüpfen.
  
  Dennoch ist diese Variante mit mehreren Mängeln behaftet:
  
  Abgesehen von akuten Mangelsituationen ist eine Übereinstimmung der öffentlichen Planungsvorgaben mit den tatsächlichen Nachfragerpräferenzen nicht gesichert.
  
  Da die mit der Abwicklung der Bauträgerschaft Befaßten aus einer allfälligen Kostenreduktion keinen direkten Vorteil ziehen, ist ihr nachhaltiges Interesse in diesem Sinne eher als gering einzustufen.
  
  Das Entstehen einer konträren Motivation durch korruptive Mechanismen kann nicht ausgeschlossen werden.
  
  In Summe kann daher eine merkliche Baukostenreduktion durch öffentliche Bauträgerschaft bei konstanten Qualitätsstandards nicht vorausgesetzt werden.
  
• Die nächstschwächere Interventionsform der öffentlichen Hand auf dem Bauproduktionsmarkt stellt die Übertragung der Bauträgerfunktion an para-öffentliche Institutionen dar. Darunter sind solche Rechtsformen zu verstehen, die als aus der öffentlichen Verwaltung ausgelagerte Umsetzungsstrukturen zur Erfüllung spezifischer sozialpolitischer öffentlicher Vorgaben und unter Beachtung spezifischer wirtschaftlicher und rechtlicher Auflagen instrumentiert werden.
  
  In der österreichischen Wohnungswirtschaft nehmen die gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften (GesmbH und AG) diese Funktion wahr.
  
  Durch die Tatsache der nur mittelbaren Einbindung dieser Gesellschaften in den sozialen Auftrag wirkt das kostendämpfende Element noch schwächer. Sie agieren - bei grundsätzlich beschränktem Geschäftskreis - im wesentlichen nach privatwirtschaftlichen (gewinnmaximierenden) Kriterien, d.h. sie streben nach der Akkumulierung von Eigenkapital, sind jedoch hiebei durch das Kostendeckungsprinzip eingeengt.
  
  Ein vermeintlich billiger "Sozialwohnungsbau" kann in dieser Rechtsform nur durch die (ausschließliche oder bevorzugte) Bereitstellung von öffentlichen Förderungsmitteln erstellt werden, die die tatsächlichen Produktionskosten auf ein für den Nachfrager als erträglich angesehenes Niveau reduzieren.
  
  Ein nicht zu vernachlässigender sozialpolitischer Effekt ergibt sich aus der direkten Einflußnahme der öffentliche Hand auf manche Gesellschaften durch eine Kapitalbeteiligung an ihnen und dementsprechende personelle Kongruenzen und aus einem rechtlich verankerten Einweisungsrecht in einen Teil der produzierten Wohnungen. Ein Preisdämpfungseffekt ergibt sich dadurch nicht.
  
• Eine Sonderstellung innerhalb des gemeinnützigen Bereichs nehmen die Genossenschaften ein. Sie stellen den Interessenverband einer Gruppe von Wohnraumnachfragern dar, die auf dem Wege der selbstorganiserten Produktion (in den Frühzeiten der Genossenschaftsbewegung auch unter erheblichem Einsatz von Eigenleistung) ihre eigenen Bedürfnisse zu decken bestrebt sind.
  
  Eine Einflußnahme der öffentlichen Hand zu ihrer Förderung kann in der Erleichterung gewisser wirtschaftsrechtlicher Normen, in fiskalischer Bevorzugung und/oder in der Bereitstellung von subventioniertem Kapital bestehen.
  
  Die Identität von Nutzern und Bauträgern erlaubt in dieser Konstellation eine wesentlich bessere Übereinstimmung des Produkts mit den Präferenzen der Nachfrager. Durch direkte Motivation und Einflußnahme können sich auch Einsparungseffekte ergeben.
  
  Bei einem Anwachsen der Göße einer Genossenschaft wächst zwar ihre politische Durchschlagskraft; die notwendige Delegation von Entscheidungsbefugnissen der Mitglieder verwässert jedoch die prizipielle Attraktivität dieses Modells und nähert es in seiner Wirkungsweise jener der vorgenannten Gesellschaften an.
  
  Auf außerökonomische positive Elemente der Genossenschaftsidee (Gemeinschaftseinrichtungen, gegenseitige Hilfe, Zusammengehörigkeitsgefühl, etc.) kann in diesem Rahmen nicht eingegangen werden. Erfahrungsgemäß verlieren sie mit zunehmender Gruppengröße und Bedarfssättigung an Gewicht.

Zusammenfassend kann für den Bereich der Wohnungsherstellung angemerkt werden, daß ihre Kosten vom jeweiligen Bauträger weitgehend unabhängig sind. Sie sind hauptsächlich eine Funktion der jeweiligen technisch-zivilisatorischen Standards, die ihrerseits auf dem gesamtwirtschaftlichen Wohlstand basieren.

Eine scheinbare Kosteneinsparung durch Eigenleistung der Wohnungswerber mag zwar ihren Selbstverwirklichungsbedürfnissen entsprechen; bei einer marktmäßigen Bewertung der Eigenleistung wird ein Einsparungseffekt kaum festzustellen sein. Dennoch hat der Ersatz von Kapital durch Arbeit (sweat equity) seine Berechtigung, wenn die Aufbringung des sonst zusätzlich erforderlichen Kapitals nicht möglich ist.

Bestandsorientierte Interventionsinstrumente

Da der Gesamtwohnungsbestand nicht nur räumlich sondern auch sektoriell fragmentiert ist, muß zwischen Instrumenten, die den privaten und solchen, die den öffentlichen Wohnungsbestand betreffen, unterschieden werden.

Privater (Miet-)Wohnungsbestand

• In privatem Besitz stehende Wohnungen können - in Krisen- oder Kriegszeiten - von der öffentlichen Hand requiriert werden, um z.B. Militärpersonal einzuquartieren; ebenso können sie über Zwangseinweisungen Obdachlosen zugänglich gemacht werden (Wohnungszwangswirtschaft). In Friedenszeiten mit relativ ausgeglichener Wohnraumversorgung sind derartige Eingriffe unverhältnismäßig und daher politisch undurchsetzbar.
  
• Einen wohnungspolitisch langfristig sehr folgenreichen Eingriff stellt hingegen eine Mietenbegrenzung für den privaten Mietwohnungsbestand dar.
  
  Die Festlegung von Maximalmieten (abgestuft nach Wohnungsgröße oder pro Quadratmeter und je nach Ausstattung) durch die öffentliche Hand ist nur dann im Interesse der Wohnungsnutzer (Mieter) gelegen und politisch vertretbar, wenn diese administrierten Mieten unter den geltenden Marktwerten liegen.
  
  Wie weit sollen (können) verordnete Mieten unter dem Marktwert liegen ?
  
  Aus der Sicht des ökonomisch rationalen privaten Vermieters wird eine Ertragsbeschränkung nur in solchem Ausmaß und so lange hingenommen werden, solange die erwirtschaftete Rendite mit alternativen Kapitalanlagemöglichkeiten gleichen Risikogrades vergleichbar bleibt. Sobald diese Konkurrenzertragsschwelle unterschritten wird, entsteht eine Tendenz, das investierte Vermögen in profitablere Investitionsbereiche zu verlagern.
  
  Aufgrund der Tatsache der besonderen Langlebigkeit des Gebrauchsgutes Wohnung ist diese Kapitalverlagerung jedoch in der Praxis nicht ohne weiteres möglich: bereits bestehende Mietverträge können durch rechtliche Vorgaben der öffentlichen Hand unauflösbar werden. Freiwerdende Wohnungen können nur zu den autorisierten Sätzen (eventuell in Verbindung mit ungesetzlichen Nebenzahlungen) vermietet werden oder müssen ungenützt leer stehen, in der Hoffnung auf eine absehbare abermalige Änderung der Verwertungsrahmenbedingungen.
  
  In Summe tritt bei langfristigen Ertragsbeschränkungen eine Investitionsverweigerung seitens der Eigentümer ein, die - durch unzureichende Instandhaltung - einen Substanzverlust mit sich bringt.
  
  Auch auf der Seite der Nutzer ergeben sich nicht nur Vorteile:
  
  Begünstigt werden durch Mietenbegrenzungsgesetze zunächst nur die bereits mit Wohnungen versorgten Mieter. Jene, die "draußen vor der Türe" stehen, werden auf den wesentlich teureren Neubaumarkt verwiesen oder müssen Ablösen und ähnliche Nebenleistungen erbringen, um in den Genuß der günstigen Mieten zu kommen.
  
  Werden die Ertragsminderungen durch weitgehende Eintrittsrechte auch anläßlich des Generationenwechsels perpetuiert, so entwickelt sich als Gegenstrategie der Hauseigentümer ein "beschleunigter Verfall", der in der Zeit bis zum endgültigen Abriß des Gebäudes und einer Verwertung des dann wertvolleren Grundstücks zu einer Situation von "armen Mietern in schlechten Wohnungen zu niedrigen Mieten" führt, was kaum als Ziel einer sozialen Wohnungspolitk, formuliert werden könnte.
  
  Um diesem Zustand abzuhelfen, ohne neuerlich unerträgliche finanzielle Belastungen für die Mieter auszulösen, wurden Förderungsmodelle entwickelt, die dem Vermieter trotz ökonomisch unzureichender Mieterträge einen Anreiz bieten sollen, in Instandsetzungen und Modernisierungen zu investieren. In Anerkennung der Tatsache, daß auch auf dem Mietwohnungsmarkt langfristig gegen den Wind nicht Klavier zu spielen ist, kommt also die öffentliche Hand dem Mieter indirekt zu Hilfe.
  
  Zusätzlich ist der Aspekt des "armen Mieters" selbst zu beachten. Da die sozialpolitische Begründung von amtlichen Mietenfestsetzungen in der Unerschwinglichkeit von Marktmieten besteht, müßten die Begünstigten vorrangig der einkommensschwächsten Schicht angehören. Eine Überprüfung dieser Tatsache findet jedoch im privaten Mietwohnungsbestand nicht statt und wäre auch kaum praktikabel, woraus sich die sattsam bekannten Erscheinungen des Fehlbelags ergeben: mittlerweile wohlhabendere Bewohner genießen weit unter den Marktmieten liegen Entgelte, großräumige Wohnungen werden - wegen ihrer geringen Kosten - nur von wenigen Personen genutzt oder überhaupt für eine spätere Nutzung gehalten.

Öffentlicher Mietwohnungsbestand

Eine Marktintervention über einen öffentlichen Mietwohnungsbestand bietet direktere Zugriffsmöglichkeiten:

• Eine beabsichtigte Ausschaltung des privaten "Hausherrenprofits" würde zunächst eine Annäherung an eine nur kostendeckende Miete für öffentliche Mietwohnungen nahelegen.
  
• Eine Mietengestaltung im Verhältnis zum Einkommen (zur Kaufkraft) der zu versorgenden Zielgruppen würde meist noch niedrigere, also nicht mehr kostendeckende Beträge ergeben.
  
• Schließlich ließe sich theoretisch auch dafür eintreten, daß Mieten als rein politischer Preis sehr niedrig angesetzt werden müßten, im Extremfall völlig zu entfallen hätten, womit Wohnungen zur "sozialen Infrastruktur" würden.

Eine kritische Bewertung dieser Varianten ergibt folgende Befunde:

• Die Verrechnung einer reinen (echten) Kostenmiete, die sämtliche Aufwendungen für Kapitaltilgung, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Betriebskosten, etc. umfaßt, aber keine in den Marktmieten enthaltene Verzinsung, würde eine adäquate Nutzung des Wohngebäudes über seine gesamte Nutzungsdauer ohne jedwede Förderung erlauben.
  
• Die Einhebung nicht kostendeckender Mieten, um innerhalb der Kaufkraftreichweite der Nachfragerzielgruppe zu bleiben, führt längerfristig zur Notwendigkeit einer Zusatzsubvention, um die über die Mieten nicht finanzierbaren Erhaltungsarbeiten ausführen zu können. Gleichzeitig werden - durch die teilweise Nichtrückführung der anfänglich investierten Kaufkraft - immer neue öffentliche (d.s. Steuer-)Mittel erforderlich, um nachfolgende Wohnungsnachfrager zu befriedigen.
  
  Auch hier ergibt sich das Problem des Zugangsfilters: da immer mehr Nachfragerhaushalte als verfügbare Wohnungen auftreten, muß zwangsläufig eine Auswahl nach Zusatzkriterien getroffen werden. Abgesehen von den komplexen Aspekten der Bewertung von Bedürftigkeit und Dringlichkeit, sind individuelle Bevorzugungen auf nicht rationaler Basis nicht zu vermeiden.
  
  Eine Beschränkung der Zugangsberechtigung über die Einkommenshöhe nur beim Bezug der Wohnung läßt spätere Kaufkraftsteigerungen und damit Bedürftigkeitsminderungen außer Acht.
  
• Die Forderung nach der Bereitstellung von Wohnungen als "soziale Infrastruktur" zu Niedrigstmieten übergeht den Charakter der Wohnung als privat und individuell nutzbares Gebrauchsgut, das durch seine exklusive Nutzung nicht wie eine öffentliche Infrastruktur auch für andere zur Verfügung steht. Da es keinem Staat möglich ist, für alle Bürger Wohnungen (welcher Eigenschaften ?) kostenlos bereitzustellen, bedeutet das Verfügungsrecht über eine derartige Wohnung gegenüber den noch nicht versorgten Nachfragern einen ungerechtfertigen und durchaus marktgängigen Vermögensvorteil.

Einkommenspolitische Instrumente

Weniger als die Hälfte aller Österreicher ist erwerbstätig.

Der größere Teil der Bevölkerung (Kinder, Schüler, Studenten, Präsenzdiener, Hausfrauen und Hausmänner, Arbeitslose und Pensionisten) wird von den Erwerbstätigen erhalten.

Die Systeme zur Umsetzung dieser materiellen Transfers sind vielfältig: zum wesentlichen Teil beruhen sie auf dem familiären Zusammenhalt, der - noch immer - die Fürsorge für eigene Kinder und z.T. auch Eltern selbstverständlich scheinen läßt. Zum anderen besteht eine Vielzahl von staatlichen Einrichtungen der Existenzsicherung, die über Steuern und Sozialabgaben gespeist werden und dem Einzelnen teils in Funktion seiner künftigen oder bisherigen Erwerbstätigkeit, teils unabhängig von dieser einen grundsätzlichen Anspruch auf Lebensunterhalt gewähren.

Manche dieser Systeme (z.B. Pensionsrecht) basieren z.T. auf der Fiktion "wohlerworbener Rechte", obwohl diese - in ihrem Ausmaß - direkt keiner eigenen Leistung zugeordnet werden können und eher auf politischen Entscheidungen beruhen.

Andere, deren Sozialcharakter evident ist (z.B. Sozialhilfe), gehen von einem Zustand der Bedürftigkeit aus. Dieser bringt jedoch den Status eines Bittstellers mit sich, der im Prinzip entwürdigend ist und deshalb - und aus Unwissenheit - gelegentlich zum Verzicht auf diese Sozialrechte führt.

Zweckspezifische Einkommensstützungen, wie z.B. die Wohnbeihilfen, binden den laufenden öffentlichen Zuschuß an die Nutzung einer geförderten Wohnung und an Familieneinkommensgrenzen. Nutzer privater Mietwohnungen sind von diesen Zuschüssen ausgeschlossen, da anderenfalls ein zusätzlicher Auftrieb des privaten Mietzinsniveaus befürchtet wird.

Die psychologische Ausgrenzung eines Teils der Bevölkerung als unproduktive Esser führt zu starken sozialen Spannungen. Diese werden durch eine absehbare zunehmende Freisetzung von traditionellen Erwerbstätigen in einer hochtechnologiserten Wirtschaft noch verschärft werden.

Der gegenwärtige wirtschaftliche Entwicklungsstand Österreichs, der es zu einem der wohlhabendsten Länder der Welt macht, würde erlauben und ein zeitgemäßes gesellschaftliches Bewußtsein würde empfehlen, diese zahlreichen spezifischen "Bedürftigkeitsausgleichsmaßnahmen" zu einem Grundanspruch auf eine Staatsbürgereinkommen zusammenzufassen, das grundsätzlich jedermann ein bescheidenes, aber für die Gesellschaft gesamthaft akzeptables Leben sichert.

Vorschläge

1. Leistungsfreie reale Wertzuwächse an privaten Grundstücken sind zur Gänze an den öffentliche Haushalt abzuführen.
   
   Damit würde spekulativen Transaktionen mit Liegenschaften weitgehend der Boden entzogen.
   
   Als vorbereitender Schritt wäre eine generelle Abzonung auf Mindestnutzungswerte vorzunehmen, die noch keine Kompensationsforderungen der Grundeigentümer an die zuständige Gemeindeverwaltung auslösen können.
   
2. Um eine Umgehung der Abschöpfung von Grundstückwertsteigerungen zu verhindern, wäre für sämtliche Transaktionen ein unbeschränktes Eintrittsrecht zugunsten der öffentlichen Hand zu schaffen. Dieses käme im Falle offensichtlich marktwertunterschreitender Entgeltsvereinbarungen zur Anwendung.
   
   Eine Veräußerung an beliebige Erwerber zu Marktpreisen würde dadurch nicht unterbunden.
   
3. Für jedes in Nutzung stehende Grundstück - auch das durch den Eigentümer selbst genutzte - ist ein Bodenzins zu entrichten, der dem öffentlichen Haushalt zufällt und Funktion des lokalen Grundpreises ist. Dieser Bodenzins entspricht den realen Nettozinsen für veranlagtes Geldkapital.
   
4. Für die Finanzierung von Wohnungsneubauten, -umbauten und -modernisierungen sollte anstelle der bisherigen Wohnbauförderung ein subventionsfreies aber werthaltiges Darlehenssystem instrumentiert werden, das auf indexierten Raten beruht und von Risikozuschlägen weitgehend zu befreien ist.
   
   Als Grundkapital für dieses Finanzierungssystem könnten die Beträge privater Pensionsfonds herangezogen werden, die zinsenlos, aber mit staatlicher Wertsicherungsgarantie deponiert würden und langfristig zur Verfügung stehen.
   
   Diese Wohnbaufonds könnten sowohl komplementär im Rahmen der bestehende Kreditinstitute administriert als auch über eine staatliche Wohnbaukasse implementiert werden. In diesem System könnten die bestehenden Bausparkassen aufgehen.
   
5. Der Erwerb von Wohnungseigentum soll nicht behindert werden. Seine Realisierung würde durch das genannte Finanzierungssystem weitgehend ermöglicht und entspricht sowohl dem mehrheitlichen Wunsch der Wohnungsnachfrager als auch einer wirksamen Bestandssicherung durch die stärkere Identifikation der Nutzer mit ihrem Gebäude.
   
   Für Mietwohnungsnachfrager - insbesondere, aber nicht ausschließlich für die wirtschaftlich Schwächeren unter ihnen - sollte in größeren Städten und Gemeinden ein kommunaler Wohnungsbestand offenstehen, der ausreichend groß sein müßte, um im Prinzip jedem Wohnungsnachfrager eine Alternative zum freien Mietwohnungsmarkt zu bieten.
   
   Dieser öffentliche Mietwohnungsbestand wäre nach echten Kostendeckungsgrundsätzen zu verwalten. Die auf diesen beruhende Mietenberechung müßte eine Wertsicherung und einen Präferenzfaktor für Neubauwohnungen gegenüber älteren Jahrgängen enthalten.
   
   Ein derartiges öffentliches Alternativangebot wäre ein wesentlich wirksameres Marktkorrektiv gegen überhöhte Mieten als jedes noch so stringente Vorschriftenbündel.
   
6. Im Sinne einer gesellschaftlich konzertierten Existenzsicherung für jedermann sollte allen Staatsbürgern ein Grundeinkommen gesichert werden, das aus praktischen Gründen mit einem Prozentsatz der durchschnittlichen Einkommen festgelegt werden könnte. Zur Kontrolle wäre zu prüfen, ob in dessen Betrag die kostendeckende Miete, die einer Wohnung innerhalb der zweiten Hälfte ihrer Nutzungsdauer entspricht, ausreichende Deckung findet.
   
   Dieses Grundeinkommen wäre durch Einschleifregelungen derartig zu gestalten, daß individuelle Leistungsanreize zur Erzielung zusätzlicher Erwerbseinkommen und individuelle Sparanreize zum Aufbau eines später verfügbaren privaten Kapitals nicht unterdrückt würden.
   
7. Die Mietwohnungsbestände der bestehenden gemeinnützigen Wohnungsunternehmen sollten in das kommunale Eigentum übergeführt werden. Ihre Verwaltung, sowie jene von Eigentumswohnungen, könnte - unter marktwirtschaftlichen Bedingungen - weiterhin diesen Unternehmen übertragen werden.
   
8. Ein künftiges Mietrecht könnte sich demnach angesichts der direkten Marktbeeinflussung durch das Konkurrenzangebot des öffentlichen Mietwohnungsbestands hinsichtlich der Miethöhe auf eine Indexierung und im übrigen vor allem auf den Schutz vor Änderungskündigungen beschränken.

Eine derartige Wohnungspolitik beruht somit grundsätzlich auf dem notwendigen Zusammenwirken von

• marktwirtschaftlicher Wohnungsproduktion,
• zinsenloser aber werthaltiger Langzeitfinanzierung,
• kostendeckend verwaltetem öffentlichem Mietwohnungsbestand und
• Grund- und Zusatzbedarfsdeckung durch garantierte Mindesteinkommen.